Главная » Ваш юрист » Взыскание задолженности по ипотеке: с заемщика, поручителя, бывшего супруга

Взыскание задолженности по ипотеке: с заемщика, поручителя, бывшего супруга

Взыскание задолженности по ипотеке, в связи с обеспечением такого рода кредитов залогом недвижимого имущества, имеет целый ряд особенностей по сравнению как с беззалоговыми кредитами, так и залоговыми, но имеющими предметом залога иное имущество или имущественные права.

Ключевой аспект взыскания долга по ипотеке – изъятие и продажа залога с торгов, рассматриваемые в качестве основного способа погашения долга и убытков банка при ненадлежащем исполнении заемщиком своих обязательств. Такой подход является общемировой практикой и обусловлен взаимосвязанностью рынка ипотечного кредитования и рынка недвижимости.

Обращение взыскания на ипотечную недвижимость – крайняя, но эффективная мера. И только если продажа залога не способна покрыть весь долг, неустойку и убытки банка, взыскание осуществляется за счет другого имущества и денежных средств заемщика-должника. При недостаточности и этих мер взыскание может быть обращено на имущество и иные активы созаемщика, а затем – поручителя.

На особенности взыскания ипотеки также оказывают влияние:

  • наличие договора страхования и возможность погашения всего или части долга в рамках страховых выплат;
  • статус приобретенной недвижимости – на кого именно и как оформлено право собственности, какие ограничения наложены на объект условиями ипотеки, в каком техническом состоянии находится объект залога к моменту взыскания, другие особенности.

Основные направления взыскания долга по ипотеке с заемщика

Сложившаяся на сегодняшний день мировая и российская практика взыскания долгов по ипотеке, в том числе банковская, судебная практика и нормативно-правовая база, предусматривает следующие направления решения долговой проблемы:

  1. Досудебные меры урегулирования, ориентированные на создание условий и реализацию плана рефинансирования (реструктуризации) задолженности. На этом этапе банк и заемщик совместными усилиями в рамках проведения переговоров разрабатывают взаимовыгодную программу реструктуризации, позволяющую должнику самостоятельно справляться с долговым бременем и войти в рамки надлежащего исполнения кредитного договора.
  2. При недостаточности одних только мер по рефинансированию (реструктуризации) задолженности банки в качестве дополнительной меры предлагают уменьшение выплат по неустойке или полное исключение из совокупного объема задолженности разного рода штрафных санкций.
  3. Если все меры, направленные на урегулирование долговой проблемы с наименьшими для сторон издержками, изначально выглядят бесперспективными либо не привели к ожидаемому результату, начинается процесс оперативного и полного «избавления» банка от проблемного долга, заемщика и залога.

Предпринимаемые банком крайние меры обычно разрабатываются индивидуально, применительно к конкретному кредитному договору, заемщику и недвижимости, поэтому некие универсальные подходы здесь практически не используются. Учитывается при разработке плана действий и состояние рынка недвижимости.

Как правило, процесс обращения взыскания на находящуюся в залоге недвижимость, осуществляется по трем основным направлениям:

  1. Между банком и заемщиком достигается договоренность о том, что реализацией объекта залога будет заниматься сам должник, но под контролем со стороны кредитора. После того как недвижимость будет продана, заемщик погашает долг, а кредитный договор и обязанности заемщика прекращаются исполнением. Подобное развитие ситуации обычно выгодно заемщику, оставляя простор для маневра и реализации недвижимости по более высокой стоимости, нежели смог бы реализовать банк в ходе торгов. В большинстве случаев у заемщика-должника вырученных от продажи средств хватает не только для погашения долга, но и для покупки другой недвижимости, например, меньшей по площади квартиры. Однако очень многое зависит от состояния рынка недвижимости, реализуемого объекта, размера долга по сравнению со стоимостью залога.
  2. Банк дает согласие на сдачу заёмщиком объекта залога в аренду при условии направления арендных платежей в счет погашения задолженности. Такая практика крайне зависима от состояния рынка недвижимости, поскольку арендных платежей должно быть достаточно для расчета по кредитному договору.
  3. Банк обращается в суд с требованием об обращении взыскания на залог или, если такое условие предусмотрено ипотекой, самостоятельно изымает залог и реализует его или использует иным образом на свое усмотрение. Такой сценарий всегда рассматривается как крайняя мера. Во-первых, потому что банку брать на себя организацию и осуществление процесса обращения взыскания на залог – дорого и хлопотно, а недвижимость может оказаться в категории не пользующихся спросом на рынке объектов. Во-вторых, к сумме долга по кредиту придется прибавлять затраты на оценку, реализацию залога и убытки, что чревато длительными судебными тяжбами и спорами. Наконец, частая позиция неплатежеспособных заемщиков – игнорировать проблему или пускать все на самотек, считая, что кредит будет погашен за счет залога, и проблема для должника решится сама собой.

Наиболее проблемные ситуации для всех участников кредитного правоотношения возникают, когда залога недостаточно для погашения всего объема задолженности. В такой ситуации банк будет вынужден предъявлять требования созаемщикам, а затем – поручителям.

Взыскание задолженности по ипотеке: с заемщика, поручителя, бывшего супругаСозаемщики – первая после основного заемщика категория лиц, к которой банк предъявляет претензии в случае, если залога для погашения долга недостаточно, а заемщик не может или не хочет рассчитываться по кредиту. Довольно-таки часто банк предъявляет иск сразу и заемщику, и созаемщику. Поскольку оба отвечают солидарно, такие действия банка правомерны.

Если взыскать с заемщика, созаемщика не получается, банк со 100% вероятностью предъявит иск поручителю. В принципе, банк правомочен и сразу заявить иск в адрес всех созаемщиков и поручителей, если договором кредитования и поручительством предусмотрена их солидарная ответственность, что, как правило, и бывает. Однако, практика показывает, что поручителям вместе с созаемщиками иски предъявляются крайне редко. Поручитель, по общему правилу, рассматривается как запасной вариант взыскания.

Порядок взыскания задолженности с созаемщика и поручителя по ипотеке практически ничем не отличается от иных кредитов. Он осуществляется в порядке искового производства и, в случае невозможности ответчиков добровольно исполнить обязательства, предусматривает возможность возбуждения исполнительного производства со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Возможность взыскания ипотечного долга с бывшего супруга заемщика допускается только, если:

  • он был созаемщиком или поручителем по кредитному договору;
  • согласно разделу имущества к бывшему супругу перешли обязательства по кредитному договору в полном объеме или в части, пропорциональной перешедшему к нему имуществу.

При определенных обстоятельствах супруг, погасивший долг, может получить право регрессного требования к бывшему супругу. В такой ситуации значение будут иметь статус супруга, погасившего долг, в кредитном правоотношении (заемщик, созаемщик, поручитель), и порядок раздела совместно нажитого имущества, включая и раздел долгового обязательства.

Если у вас есть какие-либо вопросы по поводу обращения взыскания по ипотеке, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно на них ответить.

Взыскание задолженности по ипотеке: с заемщика, поручителя, бывшего супруга

Взыскание задолженности по ипотеке: с заемщика, поручителя, бывшего супруга

Взыскание задолженности по ипотеке: с заемщика, поручителя, бывшего супруга

Самые читаемые:

Инструкция по подаче заявления в ЗАГС в режиме онлайн
Время – деньги,…

Как написать от соседей характеристику с места жительства практические советы
Казалось бы, чт…

Реестр арбитражных управляющих ключевые моменты
Что представ…

Удостоверение брачного договора у нотариуса и стоимость услуги
Имущественные п…

Оплата больничных после увольнения
Больничный л…

Как правильно действовать чтобы оспорить завещание на наследство и доказать его недействительность?
Почему люди не …

Приватизация квартиры с несовершеннолетним ребенком основные правила
В соответствии …

Пособие по уходу за инвалидом: процедура оформления
Согласно Законо…

Как правильно подать коллективную или индивидуальную жалобу на соседей: повод, инстанции, правила
Почти любой мно…

Пенсионный возраст в Греции в 2017 году
Большинство экс…

По каким причинам происходит отмена доплат за вредность?
Лица, которые р…

Досудебная претензия виновнику ДТП основные сведения
Законом либо ус…

Тайна усыновления: ответственность за сохранение
Тайна усыновлен…

Отказ от участия в приватизации: смысл, процедура, последствия
Покупка квартир…

Компенсация при увольнении по соглашению сторон процедура увольнения
Трудовой кодекс…

Продление отпуска в связи с больничным порядок действий
Стоит ли сот…

Где можно взять кредит с плохой кредитной историей порядок действий
Кредитная истор…

Прописка в муниципальной квартире: нормы, правила, нюансы
Все мы знаем, ч…

Договор аренды квартиры между физическими лицами важные особенности
В настоящее вре…

О некоторых нюансах взыскания алиментов: вникаем в тонкости
Ребенка воспиты…

Как оплачивается больничный по уходу за ребенком маме или отцу и как его рассчитать?
Хорошо, когда в…

Права и обязанности усыновителей и приемных детей в новой семье
Взятые в семью …

Стоимость пенсионного балла в 2017 году
В новой пенсион…

Возможен ли раздел имущества в браке без развода?
Те, кто мыслит …

Регистрация права собственности на квартиру в МФЦ, инструкция и особенности
Порядок дейс…

Срок давности по алиментам
СодержаниеСовер…

Как правильно составить договор на ремонт квартиры и его образец
При выполнении …

Исправление недействительной записи в трудовой книжке процедура оформления
Изменения в кни…